房市新政出臺(tái)尚未滿月，時(shí)間已逼近歲末年關(guān)，房企面臨更大的財(cái)務(wù)支出與業(yè)績(jī)壓力。此前許多人還篤定北京高端住宅將因“稀缺性”逆市而動(dòng)，如今卻不可避免地受到了大盤(pán)下行的沖擊。樓市觸底在即，如何把握最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，成為觀望人群最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。
“富力城A區(qū)的房子，單價(jià)15000元，房東甩 賣，有沒(méi)有興趣了解一下？”
11月6日晚，北京東三環(huán)邊一條中介門(mén)店扎堆的街道上，一位美聯(lián)經(jīng)紀(jì)人不厭其煩地對(duì)每一位路人重復(fù)說(shuō)道。這樣的低價(jià)在一個(gè)月之前是無(wú)法想像的。但如今，他手上甚至有一套三環(huán)邊的時(shí)間國(guó)際小區(qū)的房子，單價(jià)跌到了12000元。
“原本價(jià)格堅(jiān)挺的CBD板塊短期內(nèi)出現(xiàn)房?jī)r(jià)急跌，可見(jiàn)北京樓市即將觸底的信號(hào)已經(jīng)非常明顯。”11月7日，王晨開(kāi)始在MSN上鼓勵(lì)朋友“逢低購(gòu)房”。作為北京戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事，他甚至在考慮自己的置業(yè)計(jì)劃了。
“我現(xiàn)在比較樂(lè)觀，因?yàn)槲乙呀?jīng)看到了底在哪里。看不到底才是最恐怖的。”王晨接著對(duì)他的客戶說(shuō)道。
紙面上的數(shù)據(jù)在繼續(xù)支撐著王晨的觀點(diǎn)。他電腦邊放著公司對(duì)北京樓市第三季度的調(diào)研報(bào)告，高端住宅的租售價(jià)格增長(zhǎng)開(kāi)始放緩。另一家國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司——仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，第三季度北京高檔住宅均價(jià)環(huán)比下降5.5%——這是近2年來(lái)首次出現(xiàn)的下挫曲線。而這些數(shù)據(jù)還僅僅是針對(duì)市場(chǎng)報(bào)價(jià)的統(tǒng)計(jì)。
未來(lái)半年低位運(yùn)行
“Obama Begins Building Team。”11月6日，老張的電腦屏幕上赫然顯示著華爾街日?qǐng)?bào)網(wǎng)站上的大字標(biāo)題。作為北京某地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理，他現(xiàn)在更為關(guān)心大洋彼岸的政治動(dòng)向。
“新總統(tǒng)會(huì)制定新的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，特別是與中國(guó)的貿(mào)易方面，將成為我制定明年?duì)I銷方案的參考依據(jù)。”老張說(shuō)。今年6月，他為公司在朝陽(yáng)區(qū)的某公寓項(xiàng)目制定了一份更為保守的營(yíng)銷計(jì)劃，但9月份華爾街的一系列震蕩完全打亂了計(jì)劃的節(jié)奏。
在過(guò)去十年里，從來(lái)沒(méi)有哪天像現(xiàn)在這樣談樓市必談宏觀經(jīng)濟(jì)。在許多業(yè)內(nèi)論壇上，“懂地產(chǎn)不一定懂宏觀經(jīng)濟(jì)，懂宏觀經(jīng)濟(jì)不一定懂地產(chǎn)”甚至成為口水戰(zhàn)中辯駁的論據(jù)之一。
老張的朋友，北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h便是一位“著眼宏觀”的地產(chǎn)人。他告誡老張，當(dāng)前樓市已經(jīng)不是簡(jiǎn)單地穩(wěn)定市場(chǎng)信心的問(wèn)題，而是身處我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)甚至全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道的大環(huán)境里。“我就不信房地產(chǎn)市場(chǎng)可以獨(dú)善其身，跑贏大市。”
當(dāng)然，也有因?yàn)榭春暧^基本面而樂(lè)觀起來(lái)的，至少王晨就是這樣。在他看來(lái)，當(dāng)前房市新政更加印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的“親密關(guān)系”。“農(nóng)村市場(chǎng)短期內(nèi)難以啟動(dòng)，如果國(guó)家要在未來(lái)2年保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就必然會(huì)加大基礎(chǔ)設(shè)施投資這一塊。城市化的進(jìn)程不減慢，房地產(chǎn)價(jià)值不會(huì)跌到哪里去。”
而近期傳出的北京經(jīng)濟(jì)刺激方案佐證著王晨的“基本面”。據(jù)媒體報(bào)道，為保證今年GDP增速不低于10%，北京將提速新一輪大規(guī)�；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中今年9月后啟動(dòng)的順義、通州、亦莊三大新城建設(shè)預(yù)計(jì)投資近2000億元。
“我們相信政府可以利用財(cái)政擴(kuò)張維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但問(wèn)題是，即便保守假設(shè)還需要半年時(shí)間，那么是不是所有開(kāi)發(fā)商都能撐到那個(gè)時(shí)候？”在楊少鋒看來(lái)，北京樓市見(jiàn)底已經(jīng)是勢(shì)不可擋，未來(lái)半年將持續(xù)在低位運(yùn)行直到整體經(jīng)濟(jì)的回暖。
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新政力度仍嫌不夠
利好的消息當(dāng)然也有。至少，新政的出臺(tái)給了“救市論”更多的憧憬空間。
11月4日，新政正式實(shí)施的第一個(gè)工作日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該日住宅期房簽約總量為817套，環(huán)比上漲52%。
“繁榮的只是表面。如果扣除其中保障性住房622套，實(shí)際上商品房銷售量并沒(méi)有增加。”北京中原總經(jīng)理李文杰表示：“樓市的觀望氣氛實(shí)際并未改變，購(gòu)房者關(guān)注的仍是自己的資產(chǎn)是否會(huì)因?yàn)閮r(jià)格下跌而縮水。”
事實(shí)上，由于新政中如“改善型住房”等條款尚未明晰，某種程度上反而加劇了當(dāng)前的觀望氛圍。在國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓里上班的趙偉表示：“以前是只等房?jī)r(jià)下跌，現(xiàn)在是既等價(jià)跌又等優(yōu)惠政策，越來(lái)越捉摸不透政策出臺(tái)的套路了。”
新政出臺(tái)前，趙偉報(bào)名參加了深圳萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)發(fā)起人鄒濤進(jìn)京成立的北京團(tuán)購(gòu)平臺(tái)。在他看來(lái)，一套100萬(wàn)元的房子即便減免契稅也才省出1萬(wàn)元，“根本不如每平方米降個(gè)千把塊錢(qián)來(lái)得痛快”。
“北京團(tuán)購(gòu)的報(bào)名人數(shù)并沒(méi)有因?yàn)樾抡某雠_(tái)而增加。”鄒濤說(shuō)。顯然，這個(gè)直指中低價(jià)位購(gòu)房需求的團(tuán)購(gòu)平臺(tái)，對(duì)新政的效應(yīng)更具檢驗(yàn)力。對(duì)于那些高價(jià)位的購(gòu)房需求而言，稅費(fèi)減免的吸引力更加有限。
“北京的購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期早已形成，即便降低了稅費(fèi)和利率，市場(chǎng)房?jī)r(jià)與人們的期望值仍然存在較大差距。”北京世邦魏理仕住宅項(xiàng)目營(yíng)銷部副董事高峰說(shuō)。
在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，新政顯然還不夠“解渴”。10月31日，在由陽(yáng)光100舉辦的中國(guó)新興城市發(fā)展與房地產(chǎn)(東營(yíng))高峰論壇上，與會(huì)開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)若要走出危機(jī)，還需要更多的政策支持。”
而自稱“社會(huì)公益活動(dòng)家”鄒濤顯然有著不同的意見(jiàn)。他認(rèn)為，目前最關(guān)鍵的是把房?jī)r(jià)一步降到位，其他措施都無(wú)法刺激交易量。“政府該做的都已經(jīng)做了，輪到開(kāi)發(fā)商做出實(shí)質(zhì)性表現(xiàn)了。”
但開(kāi)發(fā)商并不是公益活動(dòng)家，他們?nèi)孕枰獮槠髽I(yè)的發(fā)展尋找更好的出路。
“底”究竟在哪里？
不僅是開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，購(gòu)房者同樣缺錢(qián)。這對(duì)劉洋來(lái)說(shuō)感同身受。
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