受益于政策刺激、市場(chǎng)復(fù)蘇，憑借著近兩個(gè)月的爆發(fā)式表現(xiàn)，各大房企在“賽程過半”的樓市中的表現(xiàn)還算差強(qiáng)人意。截至目前，已公布業(yè)績(jī)的上市房企業(yè)績(jī)大多實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，但不少排名靠前房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率僅在10%以下，而且多數(shù)企業(yè)與年初制訂的年度銷售目標(biāo)相比多數(shù)仍相去甚遠(yuǎn)。面對(duì)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的空前激烈，以及剛剛放開的融資窗口的再度關(guān)閉，下半年開發(fā)商的日子恐怕難談安逸。
業(yè)績(jī)增長(zhǎng)放緩
“一季度的低迷對(duì)上半年房企業(yè)績(jī)的影響不可低估�！币患疑鲜蟹康禺a(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“3·30”新政出臺(tái)后，隨著市場(chǎng)回暖企業(yè)的業(yè)績(jī)也大幅回升，多數(shù)企業(yè)在五六月都采取了積極去化營(yíng)銷策略，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，但上半年整體業(yè)績(jī)?nèi)圆凰惴浅＠硐搿?/p>
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月房企截至日前公布的房企大部分業(yè)績(jī)上漲，15家企業(yè)合計(jì)6月成交額高達(dá)1323.94億元，環(huán)比5月的982.43億元上漲幅度達(dá)到了34.8%。6月房企在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的情況下，整體市場(chǎng)表現(xiàn)比較樂觀。但從半年業(yè)績(jī)看，15家企業(yè)合計(jì)銷售額為4791.33億元，同比僅上漲9.2%。
數(shù)據(jù)顯示，5-6月全國(guó)主要的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)明顯上漲，其中6月，住宅累計(jì)簽約26.5萬(wàn)套，再次突破5月創(chuàng)造的年內(nèi)成交紀(jì)錄26萬(wàn)套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，5-6月全國(guó)主要城市樓市繼續(xù)升溫，房企銷售也水漲船高，從目前市場(chǎng)看，救市的政策出臺(tái)會(huì)愈加頻繁，預(yù)計(jì)2015年主要房企的銷售完成情況都會(huì)好于2014年。
然而形勢(shì)也許并非如此樂觀。
在億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的“2015上半年中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP100”排行榜中發(fā)現(xiàn)，100家房企銷售業(yè)績(jī)分化嚴(yán)重，30家典型房企中有八成未能完成半年業(yè)績(jī)目標(biāo)。
數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)的第一位是萬(wàn)科地產(chǎn)1060億元。第三位的恒大地產(chǎn)為825億元，二者相差達(dá)200億元，相比第十位的華夏幸福302億元的銷售額，萬(wàn)科超出其700多億元。
業(yè)內(nèi)人士表示，3月末以來(lái)中央一系列的“救市”政策，讓上半年二季度的房企銷售業(yè)績(jī)相較一季度出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，但統(tǒng)計(jì)顯示，30家典型房企中還是有24家未能完成全年一半的銷售目標(biāo)，占比達(dá)到了80%。
專家表示，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)明顯回升，但受一季度業(yè)績(jī)大幅下滑影響，上半年入榜企業(yè)銷售業(yè)績(jī)同比增幅并不大，這是目前時(shí)間過半，但大多企業(yè)任務(wù)未過半的原因所在。
股市震蕩牽連融資
與半年業(yè)績(jī)不甚理想相比，融資環(huán)境的惡化也許更是開發(fā)商始料未及的。
有跡象表明，受近期股市震蕩影響，原本正在逐漸開啟的房企內(nèi)地融資大門可能短暫性關(guān)閉。
近日有媒體消息顯示，市場(chǎng)上超過50億元規(guī)模的再融資項(xiàng)目已被叫停，“上證綜指4500點(diǎn)是管理層的心理點(diǎn)位，如果達(dá)不到這個(gè)點(diǎn)位，IPO和大型再融資項(xiàng)目很難重啟”。
有一些企業(yè)比較幸運(yùn)，在本次股市大幅震蕩前在內(nèi)地獲得融資。
6月12日，首創(chuàng)置業(yè)公告擬以一批或分批形式非公開發(fā)行本金總額不超過50億元人民幣的境內(nèi)公司債券；6月18日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司刊發(fā)公告稱，其在境內(nèi)發(fā)行的200億元公司債的首期五年期50億元成功發(fā)行；7月7日，龍湖宣布成功公開發(fā)行20億元五年期的公司債券。
但并非所有公司都有上述企業(yè)的運(yùn)氣。
近十年來(lái)一直沒有通過股權(quán)融資方式募集資金的泛�？毓桑恍业刳s上了A股這一輪的大震蕩。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，泛�？毓善谕柚_發(fā)行募集資金進(jìn)行的金控平臺(tái)打造、改善公司負(fù)債等愿望，可能需要另尋實(shí)現(xiàn)方法了。
“整體看，2015年上半年房企在內(nèi)地融資寬松，但隨著更近股市大幅調(diào)整，未來(lái)融資的難度將明顯上漲。”一位金融界人士表示，股市大幅波動(dòng)，相關(guān)管理單位已經(jīng)暫停IPO，這將影響房企內(nèi)地融資。
今年以來(lái)合計(jì)已經(jīng)有50家內(nèi)地房企在A股或港股發(fā)布了定增方案，合計(jì)融資額高達(dá)1300億元人民幣。泛海控股、海航投資、豫園商城和保利地產(chǎn)的融資額度超過百億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，隨著房企在海外融資的難度越來(lái)越大，國(guó)內(nèi)融資渠道對(duì)房企意義不言而喻。此次股市大幅調(diào)整，暫停IPO，會(huì)明顯影響未來(lái)股市的融資能力，對(duì)于大幅增加股市融資的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，影響非常大。如果調(diào)整持續(xù)，這種利空可能導(dǎo)致部分房企資金壓力。
土地成本侵蝕房企盈利
“土地成本上升正在成為壓垮企業(yè)的另一塊巨石。”某開發(fā)商分析，土地供應(yīng)下滑也是價(jià)格大漲的主要原因之一。上半年，四大一線城市土地成交出讓金額總計(jì)為1655億元，與2014年同期的2605億元相比下滑了36%。其中，上半年北京共出讓32宗經(jīng)營(yíng)性用地，合計(jì)總出讓金634.4105億元，同比去年下降近三成。
從土地供應(yīng)看，2015年以來(lái)，無(wú)論是住宅土地，還是所有土地供應(yīng)都明顯銳減，其中一線城市上半年住宅用地供應(yīng)為89宗，規(guī)劃建筑面積為1243萬(wàn)平方米，創(chuàng)下新低點(diǎn)。
與土地供應(yīng)面積的銳減相對(duì)應(yīng)的是土地價(jià)格的飆升。以一線城市住宅土地價(jià)格為例，2015年供應(yīng)的土地均價(jià)為每平方米16024元，同比2014年的每平方米11863元漲幅高達(dá)35%。
“僧多粥少的局面讓企業(yè)別無(wú)選擇�！币患议_發(fā)商負(fù)責(zé)前期規(guī)劃的負(fù)責(zé)人表示，土地供應(yīng)的稀缺，導(dǎo)致了一線土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)持續(xù)出現(xiàn)。
隨著7月7日龍湖+首開聯(lián)合體以總價(jià)25.95億元拿下大興瀛海鎮(zhèn)地塊，按照相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，剔除共建和保障房部分，該項(xiàng)目的平均樓面價(jià)達(dá)到了前所未有的3萬(wàn)元水平。近期大興區(qū)域掛牌出讓的8塊地也全部出讓，總成交額超過110億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，大興板塊并非北京土地市場(chǎng)上的稀缺板塊，此輪受到眾多企業(yè)的爭(zhēng)搶，可以想見當(dāng)前北京土地市場(chǎng)上供需矛盾的突出程度。為了搶奪地塊，在拍地現(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商甚至大打出手。
業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場(chǎng)供應(yīng)收緊，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說無(wú)疑將加大競(jìng)地難度，而土地價(jià)格的飆升，無(wú)疑將吞噬未來(lái)房企利潤(rùn)。下半年，房企要想完成既定目標(biāo)，交出一份漂亮的年終考卷，高庫(kù)存壓力、融資渠道收緊、土地成本上升依舊將是房企面臨的三大難題。
